专家:中国房地产黄金时期即将结束

纵观世界经济发展的历史,没有几个国家的房地产市场能够不加调整地持续上涨十多年。

现在有太多迹象表明,2003年以来中国房地产市场的黄金发展期即将结束。

经过十多年的持续增长,中国房地产市场存在着强烈的调整需求。

尤其是2009年以来的新一轮房价上涨,导致房地产市场远离宏观经济基本面,形成了一个风险很大的大房地产泡沫。

由于社会资金向房地产市场的加速积累,实体经济遭受了严重的失血,技术投资不足,设备无法及时更新,制造业陷入瓶颈,绝大多数经营实体的利润远远落后于房地产投资。

随着中国经济虚拟化没有得到实质性缓解,社会经济活力逐渐下降,企业家精神不再受到社会的尊重,这势必影响未来宏观经济的长期稳定增长。

考虑到房价收入比和房租销售比远非均衡值,房地产的非理性发展已成为阻碍宏观经济内生增长动力形成和积累的因素,房地产市场的调整是宏观经济的内在需要。

从根本上说,房地产行业是一个资本密集型行业,多年来中国房地产市场的需求更多的是货币拉动的结果。

货币供应量和信贷的快速增长是支撑房地产非理性发展的重要基础。

据中央银行统计,2013年房地产贷款增速超过各类贷款增速5个百分点,近30%的新增贷款进入房地产行业。

房地产信托的规模也迅速扩大。彩票可以提前预测吗?第三季度新增人民币1675亿元,为2010年以来的最高水平。

此外,房地产业也是影子银行的一个关键融资领域。

鉴于制造业利润增长明显放缓,金融业也更倾向于为房地产行业提供融资服务。

社会资本的涌入推高了房价。

为了保持房价的上涨,有必要以更高的价格购买土地,抬高房价,从而吸引更多的社会资本进入。

从这个角度来看,一些房地产开发企业和庞氏融资没有实质性的区别。

自去年以来,温州房价持续下跌,二三线城市住房供应超过需求,向社会发出调整信号。

尽管这些地区的房地产市场调整信号能否传递给一线城市还有待观察,但鉴于中国经济日益一体化,一线城市很难被孤立。

无论如何,目前一线城市的房地产市场已经成为少数人玩的资本游戏。

有传言称,香港最富有的中国人继续从内地房地产中获利,这或许意味着房地产市场即将进入一个转折点。

随着房地产市场的投资价值趋于下降,宏观经济和金融的不确定性增加。

值得注意的是,保持房地产市场资本链的是金融市场僵化的套现潜规则。

一旦刚性支付被打破,风险资本被充分引入,影子银行融资被规范,房地产市场的资本链将被打破。

虽然中信诚志金凯第一信托计划最终支付了投资本金,但软支付将为理财市场敲响警钟。

随着今年以来大规模信托计划的到期,整体资本水平趋于紧张,有可能打破刚性支付局面,房地产开发企业可能进入融资困难时期。

在过去十年里,中国房地产市场运行的唯一调整时间窗口是2008年第四季度。

为应对国际金融危机,大规模的财政金融刺激政策有效阻挡了房地产市场的下行趋势,也刺激了房地产市场五年多的非理性发展。

需要注意的是,过去五年我国宏观经济增长更多是政策刺激的结果,社会经济结构和增长动力未发生显著变化,决定了国际金融危机前后我国房地产市场基本面总体没有发生较大变化。值得注意的是,中国过去五年的宏观经济增长更多的是政策刺激的结果,社会经济结构和增长势头没有发生显著变化,这决定了中国房地产市场的基本面在国际金融危机前后没有发生显著变化。

特别是在过去一年半需求集中释放后,在普通百姓购买力严重透支的情况下,中国房地产市场需求增长的驱动力明显下降。

考虑到目前的情况,我们仍然需要密切关注住房投资和投机因素。

在分析住房需求时,迫切需要澄清刚性住房需求的概念。

一些分析师认为,在严格的购房限制和贷款限制下,北京、上海等城市的房价去年上涨高达20%,表明一线城市对刚性住房的需求强劲。

事实上,一线城市的房价与国际大都市相当,超出了需要刚性住房的普通人的承受能力。此外,购买限制政策的效果随时间而降低。中高收入人群对此并不敏感。投资和投机因素混合在所谓的刚性住房需求中,不容忽视。

尤其是城市远郊的住房交易价格上涨,通过价格比较效应提高了市区的房价。实际交易量相对有限。

即使需要充分考虑需求旺盛的一线城市的住房周转率,两套住房的周转面积实际上是同时计算的。

发表评论